不動産登記について - 古河市の出張司法書士の相続ブログ

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2016年09月21日 [不動産登記について]
登記事項証明書の面積の方が、評価証明書に記載される面積より大きい場合、基本的に登記事項証明書の面積を基準として価格を計算し直さなさなければなりません。

例えば、登記事項証明書に記載された面積が120uで、評価証明書の面積が100uだった場合、登記簿の方が20u多くなります。
この場合、評価証明書に記載されている価格を1.2倍し、その価格を基に登録免許税を計算することになるのです。

具体例を挙げると、評価証明書に記載されている面積が100uで、価格が1000万円である、一方登記事項証明書の面積が120uである、このような土地の登録免許税はどう計算するのでしょうか。

おそらく現実的には、この土地の面積は100uである可能性が高いです。
ただ、登録免許税を計算する基準となる土地の価格としては1000万円ではなく、1.2倍の1200万円で計算することになります。
このように、登記事項証明書と評価証明書の面積をちゃんと確認せずに、評価証明書に記載されている価格を基準額として安易に計算してしまうと、申請した後に追加で登録免許税を納めなければならなくなります。

この点はどうしても見落としがちになるため、司法書士としては注意したい部分です。



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2016年09月21日 [不動産登記について]
これは、登記事項証明書は法務局が取りまとめている書類であり、仮に土地の面積が間違っていたとしても、登記簿の内容を変更するには所有者自身で申請して、間違いを正さないとならないのです。

土地を売ろうとしたときに、改めて測量し直したときに、昔の測量がいい加減だったりして、今改めて測り直すと面積が違っていたというのはよくあります。
それを国や市町村が勝手に登記簿を変更することは原則としてありません。
所有者が費用を支払い自分で直さなければならないのです。

一方で、評価額を証明する書類である評価証明書は市町村が固定資産税を課税するために発行する書類です。
そのため、面積が間違っていれば、市町村が修正し、正しい面積を基に固定資産税を計算します。

もし実際の面積が評価証明書より多かったとしたら、固定資産税を取りはぐれてしまうし、逆に実際の面積の方が評価証明書より少なかったとしたら、固定資産税を多く取ることになるので、市町村は多くとった分を還付しなければならなくなります。
このため、ある意味では市町村の方がより不動産の面積に敏感です。

このような理由で、登記簿の面積と評価証明書の面積が食い違うことがあるのです。

この場合、登記で支払うべき登録免許税はどちらの面積を基準に計算されるのでしょうか。

Cに続きます。



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2016年09月20日 [不動産登記について]
この市町村が決めた不動産の価格である評価額に対し、不動産の名義変更をするときは一定の税率が課せられます。
これが登録免許税です。

実際の税率を考えてみましょう。

土地と建物の売買の場合、土地は評価額に対して1.5%が、建物については評価額に対して2%が登録免許税として支払う必要がある金額です。

具体例を挙げると、土地が1000万円で、建物が500万円の不動産の売買をする場合、土地は1000万×0.015で15万円、建物は500万×0.02で10万円、併せて25万円を登録免許税として支払うことになります。

これが相続の場合、税率は少し安く、土地も建物も同じで0.4%の税率になります。

このように、不動産の名義を変える現場では、結構高額となる登録免許税が課せられているのです。

新しく家を買うときに、よく司法書士の手数料が30〜40万円くらいかかる場合がありますが、そのうち司法書士の報酬は7〜8万円くらいで、のこりの20〜30万円は税金だったりします。

この市町村で決めている評価額について、登記の現場ではよく問題になることがあります。

登記手続きは登記簿を変更する手続きであるので、その登記簿の内容を写し取った登記事項証明書を参考資料として、申請書や税金を計算します。
ところが、土地と建物について、不動産登記事項証明書に記載されている面積と、評価証明書に記載されている面積は基本的には同じになるはずなのですが、まれに、その二つの面積に食い違いがある場合があるのです。

Bに続きます。



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